重購退稅（換屋退稅）全攻略：房地合一新制 vs 舊制，換大屋全額退、換小屋比例退怎麼算

換屋是人生最大筆的資金挪移之一：賣掉一間、買進一間，中間動輒幾百萬上下。很多人不知道的是，賣舊屋時被課走的那筆房屋交易稅，只要你「拿賣房的錢去買新房自住」，國家允許你把稅退回來或扣抵掉——這就是「重購退稅」，也常被叫做「換屋退稅」。

這篇文章的立場很明確：重購退稅不是自動的，你不申請就不會退；而且它有一條 5 年的隱形綁約，沒搞懂就退、退了又動到房子，反而被連本追繳。 我們會先把重購退稅的原理講透，再把市面上最容易搞混的兩套制度——房地合一重購退稅（所得稅法第 14 條之 8）與舊制自用住宅重購退稅（第 17 條之 2）——分開講清楚，然後用 115 年度的數字跑 2-3 組實際算例，最後拆解最常見的被退件原因。看完這篇，你會知道自己換屋到底能退多少、該怎麼申請、退了之後有哪些事絕對不能做。

一、重購退稅到底在退什麼？先搞懂原理

重購退稅的核心精神是：你只是「換個地方住」，並沒有真的把賣房的獲利落袋花掉，所以國家先前課的那筆交易稅，應該還你（或不該課）。

當你賣掉自住的房子，依現行制度會被課一筆「房地合一所得稅」（2016 年後取得的房地）或「財產交易所得綜合所得稅」（2016 年前取得的房地）。但如果你賣完之後，又把錢拿去買一間新的自住房屋，等於資金只是在房地產之間流動、居住需求沒有消失，這時政府允許你申請把已繳的稅退還，或在申報時直接扣抵。

重購退稅的本質 ＝ 賣舊屋繳的稅 ×（重購價額 ÷ 出售價額）的退還

換大屋時這個比率達到或超過 100%，全額退；換小屋時比率小於 100%，按比例退。

把這個比率的概念記牢，後面所有算例都只是把你自己的數字套進去。重購退稅不是「你想退多少就退多少」，而是「先繳的那筆稅，按重購／出售價額比率還你」——這是整套制度最核心的一把尺。

二、兩套制度先分清楚：房地合一 vs 舊制

台灣的不動產交易稅，在 2016 年 1 月 1 日切成兩個世界，重購退稅也因此分成兩套規則。搞錯你屬於哪一套，整篇都白算。

判斷標準只有一個：你賣掉的那間房子，是什麼時候「取得」的（以取得所有權的時點為準）。

兩套制度的「大方向」相近——都要自住、都要 2 年內、都看重購與出售價額的關係——但退稅的範圍與計算基礎完全不同：

• 房地合一新制（第 14 條之 8）：採「比例退稅」。換大屋全額退、換小屋也能按比例退。退的是房地合一所得稅。
• 舊制（第 17 條之 2）：只有「重購價額超過原出售價額」（也就是換大屋）才能退或扣抵，換小屋一毛都退不到，沒有比例退的設計。退的是財產交易所得那部分的綜所稅。

三、房地合一重購退稅：適用條件逐項拆解

先講主流——絕大多數現在換屋的人，賣的都是 2016 年後取得的房子，走的是房地合一重購退稅（第 14 條之 8）。要退稅，以下條件缺一不可：

1. 出售與重購都是「自住房屋、土地」

出售與重購的房地，本人或配偶、未成年子女要在該地址辦竣戶籍登記並實際居住，且出售前一年內（簽約出售前一整年）該屋沒有出租、供營業或執行業務使用。

注意這裡的「自住」門檻比房地合一的自住優惠稅率（課稅所得 400 萬以下免稅、超過 10%）寬：自住優惠稅率要求「設籍＋持有並實際居住連續滿 6 年」，但重購退稅沒有 6 年的限制，只要符合上述設籍居住、出售前一年無出租營業即可。兩個「自住」的門檻不一樣，別搞混。

2. 兩筆移轉登記相距 2 年以內

賣屋與買屋兩筆交易，以**「完成移轉登記」之日**為準（房屋使用權交易則以交易日為準），相距必須在 2 年以內。

3. 先售後購、先購後售都可以

• 先售後購：你先賣舊屋、繳了房地合一稅，之後 2 年內買新屋，再申請退還已繳的稅。
• 先購後售：你先買新屋，之後 2 年內賣舊屋，在賣舊屋申報房地合一稅時，直接按比率扣抵應納稅額。

4. 出售與重購的所有權人為本人或配偶

可以本人賣、配偶買，或配偶賣、本人買，夫妻視為一體。但不能是成年子女或他人名下。

5. 申請有期限

依法須在重購自住房地完成移轉登記之次日起算 5 年內提出申請（先購後售者於申報房地合一稅時扣抵）。別賣完買完就忘了，過期失權。

先用「房地合一稅試算工具」算出你賣舊屋要繳多少稅，這是重購退稅能退回的上限 →輸入售價、成本與持有期間，估算賣房要繳的房地合一稅，含自住優惠。

四、比例退稅公式與全額退 vs 比例退

這是全文最關鍵、也最多人算錯的一段。房地合一重購退稅的退稅公式是：

可退（或可扣抵）稅額 ＝ 出售房地已繳（或應繳）之房地合一稅 ×（重購價額 ÷ 出售價額）

其中「重購價額 ÷ 出售價額」就是退還比率：

• 比率 ≥ 100%（重購價≥出售價，換大屋）→ 全額退（比率最高以 100% 計，不會退超過你繳的稅）
• 比率 < 100%（重購價<出售價，換小屋）→ 按比例退

為什麼換大屋是「全額退」？

當你重購價額大於或等於出售價額，比率就到了 100%（超過的部分不會讓你退超過已繳稅額，封頂在 100%），所以原本繳的房地合一稅整筆退回。直覺上的意義是：你把賣房的錢「全部、甚至更多」投回新的自住房，居住資產不減反增，國家就把先前的交易稅全還你。

為什麼換小屋只能「比例退」？

換小屋時，你只把賣房的錢「一部分」投回新房，剩下的等於落袋了。所以國家只按你「重新投入的比例」退稅。例如出售 1,000 萬、重購 700 萬，比率就是 700 ÷ 1,000 = 70%，退 70% 的稅。

五、實際算例一：換大屋（全額退）

理論講完跑數字。假設陳先生，2018 年買進 A 屋自住、2025 年出售換購更大的 B 屋：

• A 屋出售價額（成交總價）：NT$1,000 萬
• A 屋持有約 7 年，假設出售的房地合一課稅所得為 NT$300 萬
• 持有超過 5 年未逾 10 年，適用稅率 20%
• 出售已繳房地合一稅：3,000,000 × 20% = NT$600,000
• B 屋重購價額（成交總價）：NT$1,500 萬（換更大的屋）

計算退還比率：

重購價 1,500 萬 > 出售價 1,000 萬 → 比率 = 1,500 ÷ 1,000 = 150% ≥ 100% → 以 100% 計

可退稅額 ＝ 已繳 600,000 × 100% ＝ NT$600,000（全額退）

結論：陳先生因為換的是更大的屋（重購價 1,500 萬 > 出售價 1,000 萬），原本繳的 60 萬房地合一稅全額退回，實際房屋交易稅負為零。 這就是「換大屋全額退」最直白的示範——只要你把賣房的錢全數（甚至加碼）投回新的自住房，交易稅形同免繳。

六、實際算例二：換小屋（比例退）

換大屋全額退很好懂，真正容易算錯的是換小屋。假設林小姐，2019 年買進 C 屋、2025 年出售後換購較小的 D 屋（退休後想住小一點）：

• C 屋出售價額（成交總價）：NT$1,200 萬
• C 屋出售的房地合一課稅所得：NT$400 萬
• 持有超過 5 年未逾 10 年，適用稅率 20%
• 出售已繳房地合一稅：4,000,000 × 20% = NT$800,000
• D 屋重購價額（成交總價）：NT$840 萬（換較小的屋）

計算退還比率：

重購價 840 萬 < 出售價 1,200 萬 → 比率 = 840 ÷ 1,200 = 70%

可退稅額 ＝ 已繳 800,000 × 70% ＝ NT$560,000

不能退、要自行負擔的稅 ＝ 800,000 − 560,000 ＝ NT$240,000

不確定你賣屋要繳多少房地合一稅？用「房地合一稅試算工具」先把這筆稅算出來，再乘上你的重購比率 →輸入售價、成本與持有期間，估算賣房要繳的房地合一稅，含自住優惠。

七、舊制重購退稅（第 17 條之 2）：只有換大屋能退

如果你賣的是 2015/12/31 以前取得的房子，那筆交易走舊制（併入綜所稅課財產交易所得），重購退稅要套所得稅法第 17 條之 2。舊制的規則比新制嚴格：

「納稅義務人出售自用住宅之房屋所繳納該財產交易所得部分之綜合所得稅額，自完成移轉登記之日起二年內，如重購自用住宅之房屋，其價額超過原出售價額者，得於重購自用住宅之房屋完成移轉登記之年度自其應納綜合所得稅額中扣抵或退還。」（先購後售者亦適用之。）

拆解舊制的關鍵差異：

• 只有「重購價額超過原出售價額」（換大屋）才能退或扣抵——舊制沒有比例退，換小屋（重購價低於原出售價）一毛都退不到。
• 退的是「財產交易所得部分的綜合所得稅」——也就是因為這筆賣房獲利、被併入綜所稅多繳的那部分稅。
• 同樣要求 2 年內、自用住宅（本人、配偶或受扶養直系親屬辦竣戶籍登記、供自住、出售前一年內無出租或營業）、先購後售亦適用。

八、新制 vs 舊制重購退稅：一表看懂差異

把兩套制度的差異整理成一張對照表，換屋前對照即可：

九、重購後 5 年內不得改作其他用途或再行移轉——最大的隱形枷鎖

退到稅不是終點，而是綁約 5 年的開始。所得稅法第 14 條之 8 第三項明文規定：

「前二項重購之自住房屋、土地，於重購後五年內改作其他用途或再行移轉時，應追繳原扣抵或退還稅額。」

白話說，你退到稅之後的 5 年內，這間新房子不能做以下任何一件事，否則國稅局把你退的稅全額追繳回去：

• 改作其他用途：出租、供營業或執行業務使用（例如改成店面、登記公司、出租給別人）。
• 再行移轉：出售、贈與（包含贈與配偶或子女）、交換等任何讓所有權變動的行為。

舊制（第 17 條之 2）的條文本身雖未像新制這樣明文寫出「5 年追繳」，但實務上重購退稅都強調「真自住」的精神，且若被認定為非自住（如重購後隨即出租、營業）原本就可能被剔除退稅資格。走新制的人，5 年追繳是白紙黑字的硬規定，務必牢記。

十、申報與退稅流程：先售後購 vs 先購後售

知道規則後，實際操作分成兩種情境，流程不同：

十一、五個最常見的被退件原因

重購退稅被國稅局打回票或事後追繳，幾乎都集中在以下幾種情形：

• 取得日期搞錯制度：賣 2016 年前取得的舊屋換小屋，誤套新制想比例退——舊制換小屋根本退不到。
• 超過 2 年：兩筆移轉登記相距超過 2 年（不是「簽約」相距 2 年，是「完成移轉登記」相距 2 年），逾期失權。
• 不符自住 / 設籍要件：出售前一年內有出租或營業使用、或本人配偶未成年子女（新制）／直系親屬（舊制）未在該址設籍居住，被認定非自住。
• 所有權人不是本人或配偶：用成年子女或他人名義買回，不符「同一人或配偶」要件。
• 重購後 5 年內動到房子：退稅後 5 年內出租、營業、出售或贈與，觸發追繳。

十二、實際算例三：先購後售的扣抵

前兩個算例都是「先售後購」（先繳稅再退）。再跑一個「先購後售」的扣抵情境，讓你看清差別。假設王先生，2024 年先買進 F 屋自住，2025 年才賣掉舊的 E 屋：

• 2024 年先重購 F 屋（成交總價）：NT$1,400 萬
• 2025 年出售 E 屋（成交總價）：NT$1,000 萬
• E 屋為 2017 年取得（走房地合一），出售課稅所得 NT$250 萬
• 持有超過 5 年未逾 10 年，稅率 20%
• E 屋應繳房地合一稅：2,500,000 × 20% = NT$500,000

計算退還比率：

重購價 1,400 萬 > 出售價 1,000 萬 → 比率 = 1,400 ÷ 1,000 = 140% ≥ 100% → 以 100% 計

可扣抵稅額 ＝ 應繳 500,000 × 100% ＝ NT$500,000

申報 E 屋房地合一稅時，直接扣抵 50 萬，實際應繳 ＝ 0

十三、土地增值稅的重購退稅是另一套，別搞混

最後一個常見混淆：賣房子時除了所得稅（房地合一或舊制），土地部分還會被課土地增值稅（地方稅）。土增稅有它自己獨立的「自用住宅用地重購退還土地增值稅」機制（土地稅法第 35 條），與本文講的所得稅體系重購退稅是兩條平行的軌道：

• 所得稅的重購退稅（本文主題）：退房地合一稅或財產交易所得綜所稅。
• 土地增值稅的重購退稅：退賣地時繳的土增稅，條件、面積限制（都市 300 平方公尺／非都市 700 平方公尺）、計算方式都自成一套。

兩者要分開申請、分開計算，符合資格的話可以同時都退（一筆退所得稅、一筆退土增稅）。本文聚焦所得稅的重購退稅；土增稅的部分屬於另一套規則，換屋時記得一併向地政及稅捐機關確認，別漏了那一筆。

十四、重購退稅速查表

把本文關鍵規則整理成一張表，換屋前對照：

十五、行動清單：申請重購退稅前的自我檢查

決定申請重購退稅前，照這份清單跑一遍，少漏一項就少一份保障：

• 翻出賣掉房子的所有權狀，確認「取得日期」是 2016/1/1 之後（走新制）還是之前（走舊制）。
• 確認賣屋與買屋兩筆「完成移轉登記」的日期相距在 2 年以內（不是簽約日，是登記日）。
• 確認出售前一年內，舊屋沒有出租、供營業或執行業務使用。
• 確認本人／配偶／未成年子女（新制）或直系親屬（舊制）有在出售屋與重購屋設籍並實際居住。
• 確認出售與重購的所有權人是本人或配偶，不是成年子女或他人。
• 先算出賣舊屋的應繳／已繳稅（房地合一稅或財產交易所得綜所稅），這是退稅母數。
• 算「重購價額 ÷ 出售價額」比率：換大屋封頂 100% 全額退；換小屋按比例退（舊制換小屋退不到）。
• 備齊文件：買賣契約書與收付價款證明、所有權狀、戶口名簿、地政移轉登記契約文件影本。
• 確認申請方式：先售後購→買回後向戶籍地國稅局申請退還；先購後售→賣屋申報時扣抵。
• 在心裡寫下：重購房地未來 5 年內不出租、不營業、不出售、不贈與，否則追繳。

最後一步：用「房地合一稅試算工具」把賣屋要繳的稅算清楚，乘上你的重購比率，就知道能退回多少 →輸入售價、成本與持有期間，估算賣房要繳的房地合一稅，含自住優惠。

重購退稅的精神，從來不是鑽漏洞，而是「換屋自住、居住資產沒減少，國家就把交易稅還你」。看制度（新制還是舊制）、看順序（先售後購或先購後售都行）、看比率（換大屋全額、換小屋比例）、守期限（2 年內換、5 年內別動）。把這四件事搞懂，你換屋時就能穩穩把該退的稅拿回來，而不是因為一個小疏忽，把到手的退稅又被連本追繳回去。

更多換屋與不動產交易的稅務細節，可延伸閱讀 房地合一稅完整說明 與 房地合一稅特殊情形，把賣屋這一端的稅算清楚，重購退稅這一端才接得上。