房地合一稅特殊情形完整指南：繼承、贈與、預售屋、自住6年、非自願20% 一次搞懂

房地合一稅 2.0 的基本公式看起來很單純：把房地賣掉的「成交價」減掉「取得成本」、減掉「必要費用」、再減掉「依土地稅法計算的土地漲價總數額」，得到課稅所得，乘上依持有期間決定的稅率，扣掉土地增值稅後就是要繳的稅。麻煩的從來不是公式本身，而是**「取得原因不是單純買賣」的時候**——你的房子是繼承來的、是長輩或配偶贈與的、是預售屋紅單轉手、或是因為調職、生病、被法院拍賣而不得不賣。

這些「特殊情形」每一種都會改寫公式裡最關鍵的兩個變數：持有期間（決定稅率）與取得成本（決定課稅所得），甚至直接套用優惠稅率或免稅額。算對了，可能差出數十萬甚至上百萬的稅；算錯了，輕則多繳、重則被國稅局補稅加罰。這篇文章把房地合一稅最重要的六種特殊情形——繼承、受遺贈、預售屋、自住六年、非自願 20%、贈與——逐一拆到你能自己判斷，並用實際算例帶你跑一遍。

開始之前先記住一個總原則：房地合一稅是「分離課稅、就源申報」，不是併入隔年 5 月的綜所稅。 不論哪種情形，原則上都要在「所有權移轉登記日（預售屋則為交易日）次日起算 30 日內」主動申報繳納。錯過這個 30 天，即使最後算出來不用繳稅，也可能因「未依限申報」挨罰。

一、先把地基打穩：持有期間與取得成本，決定一切

在進入各種特殊情形前，必須先理解房地合一稅 2.0 的兩個核心變數，因為所有特殊情形都是在改寫它們。

第一個變數：持有期間，決定稅率。 個人交易境內房地，依「持有期間」適用不同稅率：

可以看到，持有期間從「未滿 2 年」拉長到「超過 10 年」，稅率從 45% 直接腰斬到 15%，差距高達 30 個百分點。這就是為什麼「持有期間怎麼算」在特殊情形裡是頭號重點——繼承可以併計被繼承人持有期間、配偶贈與可以回溯最初取得日，每一種都可能讓你跨過稅率的門檻。

第二個變數：取得成本，決定課稅所得。 課稅所得的計算是：

課稅所得 ＝ 成交價額 − 取得成本 − 必要（移轉）費用 − 依土地稅法計算之土地漲價總數額

成交價是固定的，但「取得成本」會隨取得原因而天差地別：買來的房子用實付買價，繼承或一般贈與來的房子卻只能用「移轉當時的房屋評定現值＋公告土地現值」按物價指數調整認列——而這個金額通常遠低於市價，導致課稅所得被放大。

把這兩個變數記牢，後面每一節其實都只是在回答同一個問題：「這種取得方式，持有期間從哪天算起？取得成本怎麼認定？」

先用「房地合一稅試算工具」抓出你的稅額基準，再看特殊情形能省多少 →輸入售價、成本與持有期間，估算賣房要繳的房地合一稅，含自住優惠。

二、繼承取得（一）：持有期間可併計被繼承人，這是最大的節稅關鍵

繼承來的房子賣掉，最多人問、也最多人算錯的，就是「持有期間從哪天算」。直覺以為要從「繼承那天（被繼承人過世日）」起算，但法律給了一個重要的優惠。

持有期間併計被繼承人

依《所得稅法》第 4 條之 5、第 14 條之 4 規定，個人交易因繼承或受遺贈取得的房地，計算持有期間時，得併計被繼承人或遺贈人的持有期間。也就是說，如果父親持有房子 8 年後過世，你繼承後第 1 年就賣掉，持有期間不是「1 年」（會被課 45%），而是「8 + 1 = 9 年」（適用 20%）。

這個併計規則的價值，從稅率表就看得出來：它能直接讓你的房子從「未滿 2 年 45%」一路跳到「超過 5 年 20%」甚至「超過 10 年 15%」。對繼承房地而言，併計持有期間幾乎是唯一、也是最有效的合法節稅機制。

連續繼承也能各次併計（112 年放寬）

更進一步，財政部於 112 年 11 月 2 日以台財稅字第 11204619060 號令放寬：當發生兩次以上連續繼承時，可將各次被繼承人的持有期間一併計入。

舉例：祖父持有房子 6 年後過世由父親繼承，父親持有 3 年後也過世由你繼承，你繼承後第 2 年出售。在這道放寬令之前，併計可能只能算到「父親 3 年 + 你 2 年 = 5 年」；放寬之後，可一路併計「祖父 6 年 + 父親 3 年 + 你 2 年 = 11 年」，直接適用最低的 15% 稅率。

併計的條件：要設籍居住、無出租營業

併計持有期間不是無條件的。依財政部 112 年函釋，得併計的期間，以各次被繼承人（或其配偶、未成年子女）已於該房屋辦竣戶籍登記並居住，且無出租、供營業或執行業務使用的期間為限。換句話說，如果被繼承人持有期間把房子拿去出租或當營業場所，那段期間原則上不能拿來併計。實務上爭議多，務必保留設籍與居住事實的佐證。

新制 vs 舊制怎麼判斷？

要注意，「持有期間併計」與「適用哪一套稅制」是兩件事。適用房地合一稅 2.0（新制）或舊制財產交易所得，是以「最近一次繼承時，被繼承人取得該房地的日期」來判斷：

• 被繼承人若在 105 年 1 月 1 日以後取得該房地 → 適用房地合一新制；
• 被繼承人若在 104 年 12 月 31 日以前取得 → 原則上適用舊制（併入綜所稅的財產交易所得，可能反而較輕）。

三、繼承取得（二）：成本以「繼承時公告現值」認定，這是稅負偏重的主因

持有期間的併計是繼承房地的「好消息」，但取得成本的認定方式，往往是「壞消息」。

成本不是被繼承人的買價

很多人以為繼承房子的成本可以用「被繼承人當年買進的價格」，這是嚴重誤解。依財政部規定，個人出售繼承（或受遺贈）取得的房地，其取得成本是：

以繼承（受遺贈）時的「房屋評定現值」及「公告土地現值」，再按政府發布的「消費者物價指數」調整後的金額認定。

問題在於，房屋評定現值與公告土地現值通常遠低於實際市價——評定現值可能只有市價的 2～4 成。當你以接近市價的成交價賣出，而成本卻只能用偏低的公告現值認列，「成交價 − 取得成本」的課稅所得就會被大幅放大。

一個具體的對比

假設一棟房子：被繼承人當年（已是 105 年後）以 1,000 萬買進，繼承時公告現值合計（房屋評定現值＋公告土地現值）為 400 萬，你以 1,500 萬賣出。

• 若能用被繼承人買價當成本（買賣取得才適用）：課稅所得約 = 1,500 − 1,000 − 費用 = 約 500 萬。
• 繼承取得實際成本認定：課稅所得約 = 1,500 − 400（公告現值，再經物價指數微調）− 費用 ≈ 約 1,100 萬。

同一棟房子，僅因「取得原因是繼承」，課稅所得就可能多出一倍以上。

繼承房地稅負最難估，把成交價、繼承時公告現值、併計後持有期間輸入工具一次算清 →輸入售價、成本與持有期間，估算賣房要繳的房地合一稅，含自住優惠。

四、預售屋與紅單交易：自 110 年 7 月起一律視為房地交易課稅

過去，預售屋換約、紅單轉售被視為「權利」交易，課的是併入綜所稅的財產交易所得。房地合一稅 2.0 上路後，這個漏洞被堵住了。

法源與生效日

財政部以 111 年 5 月 26 日台財稅字第 11104501470 號令明定：自 110 年 7 月 1 日起，個人或營利事業轉售預售屋及其坐落基地（包含建照核准前取得的「紅單」，即「購屋買賣預約單」或「購屋買賣訂購單」），屬《所得稅法》第 4 條之 4 第 2 項規定的預售屋交易，一律納入房地合一稅 2.0 課稅。

也就是說，現在不論你轉的是已簽約的預售屋換約，還是建照核准前的紅單，都被「視為房地」課房地合一稅。

稅率與申報期限

預售屋交易的持有期間，自簽約（取得）日起算至轉讓日，同樣套用前述持有期間稅率表：

五、自住房地優惠（一）：400 萬免稅＋10%，三要件缺一不可

這是房地合一稅 2.0 裡最強的個人優惠，但要件嚴格，踩雷者眾。

優惠內容

個人交易 105 年 1 月 1 日以後取得的自住房地，符合要件者，課稅所得在 400 萬元以內免納所得稅；超過 400 萬元的部分，只就超過部分按 10% 稅率課徵。這個 10% 遠低於一般持有期間稅率（最高 45%），加上 400 萬的免稅額度，威力極大。

三大要件（同時成立才算數）

要適用自住優惠，以下三項必須同時符合，缺一不可：

1. 設籍＋居住連續滿 6 年：個人或其配偶、未成年子女於該房屋辦竣戶籍登記、持有並實際居住連續滿 6 年。
2. 6 年內無出租、營業使用：交易前 6 年內，該房屋無出租、供營業或執行業務使用。
3. 6 年內 1 次為限：個人與其配偶及未成年子女於交易前 6 年內，未曾適用過房地合一自住租稅優惠。

六、自住房地優惠（二）：設籍細節最易踩雷，誰設籍是關鍵

第五節的三要件中，最多人翻船的就是「設籍」這一關。財政部與國稅局的見解很明確，卻和一般人的直覺有落差。

必須是本人、配偶或「未成年」子女設籍

自住優惠的「設籍居住」，必須是本人、配偶或未成年子女其中之一辦竣戶籍登記並實際居住。依財政部臺北國稅局見解：如果該房屋僅有「已成年子女」或「直系尊親屬」（父母、祖父母）設籍居住，而本人、配偶、未成年子女都沒有設籍居住，就不符合自住要件，無法適用 400 萬免稅＋10% 的優惠。

這一點殺傷力極大。很多家庭的常見做法是「房子買給孩子住、把父母戶籍遷進去」，自以為符合自住，等到出售才發現——孩子已成年、或設籍的是長輩，整筆優惠泡湯，改回最高 45% 的一般稅率課稅。

「連續滿 6 年」不能中斷

要件中的「連續滿 6 年」是硬指標。如果這 6 年間戶籍曾經遷出（即便只是短期借遷他處），就可能被認定「不連續」而失格。同樣地，6 年內只要有任何一段時間把房子出租或供營業使用，也會打破「無出租營業」要件。

「賣房前才設籍」行不通

實務上常有人想在出售前臨時把戶籍遷入「補設籍」以套用優惠，這是無效的——優惠要求的是「持有並居住連續滿 6 年」，臨時設籍湊不出 6 年的連續事實，國稅局查核時會以實際居住事實認定，補設籍不僅無效，還可能被認定為刻意規避。

七、20% 特別稅率（一）：七種「非自願」情形完整清單

一般情況下，持有 5 年內出售房地要課 35%（2–5 年）甚至 45%（2 年內）的重稅。但法律考量到有些出售並非投機炒作，而是「不得已」，因此給予持有 5 年以下仍按 20% 課徵的優惠。

依財政部 110 年 6 月 11 日公告，個人有以下七種非自願性因素，持有期間在 5 年以下出售房地，得按 20% 稅率課徵房地合一所得稅：

1. 調職或非自願離職：個人或其配偶於工作地點購買房地、辦竣戶籍登記並居住，且無出租、供營業或執行業務使用，嗣因調職、或有符合《就業保險法》第 11 條第 3 項規定的非自願離職情事、或符合《職業災害勞工保護法》第 24 條規定終止勞動契約，須離開原工作地而出售該房地。
2. 遭越界建築：個人於取得房地後，因他人越界建築而出售。
3. 無力清償債務遭強制執行：個人因無力清償債務（含欠稅），該房地遭法院或行政執行機關強制執行而移轉。
4. 重大疾病或意外的醫療需求：個人本人、配偶、父母或未成年子女罹患重大疾病或遭遇重大意外，須支付醫藥費而出售該房地。
5. 躲避家暴：個人為躲避家庭暴力相對人，而出售其自住房地。
6. 共有人未經同意處分：個人持有的房地，因其他共有人未經其同意而依法處分共有物，被迫一併出售其應有部分（持分）。
7. 繼承附帶債務超過遺產：個人於繼承取得房地時，因該房地**所附帶的被繼承人債務（如抵押貸款）**超過遺產價值，須出售該房地以清償。

八、20% 特別稅率（二）：合建、都更危老分回，與舉證要點

除了七種非自願因素，房地合一稅 2.0 還對另外兩類「政策鼓勵」的交易，給予持有 5 年內 20% 的稅率：

1. 與營利事業合作興建房屋（合建）

個人以自有土地與營利事業（建商）合作興建房屋，於房地完成後第一次移轉、且持有期間在 5 年以下的交易，維持適用 20% 稅率。這是為了不讓「地主提供土地合建」這種正常的開發行為，被房地合一的短期重稅卡死。

2. 都市更新與危老重建分回後第一次移轉

個人提供土地、合法建築物、他項權利或資金，參與都市更新（都更）或危老重建，於取得分回的房地後第一次移轉、且持有期間在 5 年以下者，同樣適用 20% 稅率。

舉證是成敗關鍵

20% 特例（無論是七種非自願或合建都更）都不是自動適用，必須由納稅人主動主張並檢附證明文件。常見的證明包括：

• 調職／非自願離職：雇主開立的調職證明、就業保險的非自願離職證明、原住所與新工作地的距離佐證、設籍居住證明。
• 重大疾病／意外：診斷證明書、醫療費用收據。
• 強制執行：法院或行政執行署的執行命令、拍賣公文。
• 共有物處分：共有物分割或處分的相關文件、無法取得同意的證明。
• 合建／都更危老：合建契約、都更或危老重建核准文件、權利變換或分回證明。

九、贈與與親屬間移轉：配偶贈與最特別，其他贈與稅負重

房子在家人之間移轉，是另一個極易算錯的領域。關鍵在於——配偶間贈與和其他親屬贈與，規則完全不同。

配偶間贈與：回溯最初取得日與原始成本

夫妻之間贈與房地，本身免課贈與稅。更重要的是日後出售時的房地合一稅算法享有回溯優惠：

• 持有期間：以配偶其中一方「最初取得」該房地的日期起算（即回溯到配偶第一次相互贈與前、最早取得的那一天），而不是從贈與日重算。
• 取得成本：回溯到配偶原始取得時的成本（當年的實際買價等），而不是贈與當時的房屋評定現值與公告土地現值。

這代表夫妻間移轉房子，持有期間與成本都「延續」原配偶的條件，不會因為一次贈與就被打回原形。

其他親屬贈與（如父母贈與子女）：成本與期間都重來

但這個回溯優惠只限配偶。其他親屬之間的贈與（最常見的是父母贈與子女），受贈人日後出售時：

• 取得成本：只能以受贈時的房屋評定現值及公告土地現值，按消費者物價指數調整後認列（與繼承相同，通常遠低於市價）。
• 持有期間：自受贈日重新起算。

兩者一比，差距巨大。同樣一棟房子，透過配偶贈與再賣，可能因回溯而適用低稅率、高成本；透過父母贈與子女再賣，卻是低成本（公告現值）＋短持有期間（從受贈日起算），稅負可能重上好幾倍。

十、實際算例：繼承房地，併計持有期間前後差多少

理論講完，跑數字最有感。假設阿May 繼承父親的房子後出售，房地合一新制（被繼承人 106 年買進，屬 105 年後）：

• 父親於 106 年買進該房，持有至 115 年過世（持有約 9 年），阿May 繼承後第 1 年（116 年）出售。
• 出售成交價：NT$1,800 萬
• 繼承時公告現值合計（房屋評定現值＋公告土地現值，經物價指數調整後）：NT$600 萬（即取得成本）
• 必要費用（仲介、代書等）：以成交價 3% 估算 = 54 萬（採實際與 3% 擇高，此處示意）
• 依土地稅法計算之土地漲價總數額：NT$200 萬

課稅所得計算（兩案相同）：

課稅所得 = 1,800 萬 − 600 萬（取得成本）− 54 萬（費用）− 200 萬（土地漲價總數額）= 946 萬

方案 A：不知道可以併計，誤以為持有期間從繼承日起算（1 年，未滿 2 年）

適用稅率 45%：應納稅額 = 9,460,000 × 45% = NT$4,257,000

方案 B：正確併計父親持有期間（9 年 + 1 年 = 10 年，屬超過 5 年未逾 10 年）

適用稅率 20%：應納稅額 = 9,460,000 × 20% = NT$1,892,000

結論：同一棟繼承的房子、同樣的成交價與成本，只因「持有期間有沒有正確併計被繼承人持有期間」，稅額就從 425.7 萬降到 189.2 萬，省下 236.5 萬。 這就是第二節說的——繼承房地的併計，是 CP 值最高、卻最常被漏算的一招。提醒：本例若再符合自住六年要件，還能用 400 萬免稅＋10% 進一步壓低，但繼承＋自住要同時成立的條件較嚴，須個案確認。

把你的繼承房地數字輸入「房地合一稅試算工具」，比較併計前後差多少 →輸入售價、成本與持有期間，估算賣房要繳的房地合一稅，含自住優惠。

十一、實際算例：非自願出售（調職）省下的稅

再看一個非自願 20% 的例子。假設阿哲因公司調職，被迫出售工作地住宅，房地合一新制：

• 阿哲於 113 年在台北工作地買房、設籍居住，無出租營業。
• 115 年因公司將他調往高雄，須離開台北，出售該房（持有約 2 年多，屬「2–5 年」區間）。
• 課稅所得（成交價減成本、費用、土地漲價總數額後）：NT$300 萬

方案 A：未主張非自願（持有 2–5 年，一般稅率 35%）

應納稅額 = 3,000,000 × 35% = NT$1,050,000

方案 B：主張調職非自願，檢附調職證明、設籍居住證明（適用 20%）

應納稅額 = 3,000,000 × 20% = NT$600,000

結論：阿哲只要備齊調職證明與設籍居住佐證、在申報時主張非自願 20% 特例，就能把稅額從 105 萬降到 60 萬，省下 45 萬。 反過來說，如果他不知道有這項特例、或文件不齊無法主張，就會白白多繳 45 萬——這正是第八節強調「20% 特例不主張就視同放棄」的真實代價。

十二、各種特殊情形「持有期間起算」與「成本認定」速查表

把本文最關鍵的兩個變數，依取得原因整理成一張對照表，判斷時對照即可：

十三、各特殊情形稅率與優惠速查表

十四、特殊情形的申報與時程：30 天就源申報別忘了

不論哪種特殊情形，房地合一稅的申報時程都一樣嚴格，這是最容易因「習慣性以為明年五月再報」而出包的環節。

• 一般房地（含繼承、贈與取得後出售）：應於所有權移轉登記日次日起算 30 日內，向戶籍所在地國稅局辦理申報。
• 預售屋／紅單：應於交易日（訂立讓與契約日）次日起算 30 日內申報。
• 即使免稅或虧損也要申報：例如符合自住 400 萬免稅、或計算後課稅所得為負（虧損），仍須在期限內辦理申報，只是稅額為零或申報損失，不能因為「反正不用繳」就不報。
• 檢附文件依情形不同：繼承要附繼承系統表與被繼承人取得日證明；自住要附設籍居住證明；非自願 20% 要附對應的調職／醫療／執行等證明；配偶贈與要附原始取得成本證明。

十五、把特殊情形和其他制度一起看：別只盯房地合一

最後提醒，房地合一稅的特殊情形不是孤島，會牽動其他稅制與權益：

• 與重購退稅的關係：自住房地換屋，若符合「先買後賣」或「先賣後買」且時間在 2 年內等要件，可申請重購退稅（換大屋全額、換小屋按比例）。重購退稅與自住 400 萬免稅是不同的優惠，可一起檢視哪個或哪些對你最有利。詳細要件可參考我們的〈房地合一稅重購退稅〉專文。
• 與土地增值稅的關係：房地合一稅的課稅所得計算，會先減除「依土地稅法計算的土地漲價總數額」，避免土地部分被房地合一稅與土地增值稅重複課徵。但要注意這個減除有其上限規定，且自住用地的土增稅另有 10% 優惠稅率。
• 與遺產稅、贈與稅的關係：繼承房地涉及遺產稅，贈與房地涉及贈與稅。決定「用繼承還是贈與移轉房子」時，必須把遺產稅／贈與稅與「日後出售的房地合一稅」放在一起算總帳——光省了一個稅、卻在另一個稅上多繳，常常得不償失。
• 與房地合一稅基本規則的關係：本文聚焦特殊情形，房地合一稅 2.0 的完整課稅範圍、計算公式與一般稅率，可參考我們的〈房地合一稅是什麼〉基礎說明，兩篇搭配看最完整。

十六、行動清單：出售特殊情形房地前的自我檢查

出售前照這份清單跑一遍，能省的稅一筆都別漏、該報的也別逾期：

• 先確認取得原因：買賣、繼承、受遺贈、配偶贈與、其他親屬贈與、預售屋——不同原因，持有期間與成本算法完全不同。
• 繼承房地：查出被繼承人取得日（判斷新舊制）與繼承時的公告現值（決定成本），並確認可否併計被繼承人持有期間（含連續繼承各次併計）。
• 自住優惠：往前推 6 年，確認本人／配偶／未成年子女設籍居住連續滿 6 年、6 年內無出租營業、6 年內未用過這項優惠。成年子女或長輩設籍不算。
• 非自願出售：對照七種非自願情形，看是否符合；符合就備齊證明文件（調職／醫療／執行／共有處分等），在申報時主動主張 20%。
• 合建／都更危老：確認是否為取得後第一次移轉、持有 5 年內，符合就主張 20%。
• 配偶贈與取得：確認可回溯配偶最初取得日與原始成本；其他親屬贈與則須接受成本（公告現值）與期間（受贈日起算）的不利條件。
• 預售屋／紅單：記得是交易日次日起 30 日內申報，且持有多半落在 35%／45% 重稅區。
• 不論免稅、虧損或要繳稅，都要在移轉登記（或交易）日次日起 30 日內完成申報。
• 金額大或情形複雜（連續繼承、合建分回、跨新舊制），先試算再決定出售時點，必要時洽詢國稅局或專業人士。

最後一步：用「房地合一稅試算工具」把你的特殊情形完整算過一遍，確認沒有少省也沒有逾期 →輸入售價、成本與持有期間，估算賣房要繳的房地合一稅，含自住優惠。

房地合一稅的特殊情形看似複雜，但拆開來只有兩個核心問題：這種取得方式，持有期間從哪天算？成本怎麼認定？ 繼承可併計被繼承人持有期間（卻吃成本偏低的虧）、配偶贈與可回溯、預售屋一律視為房地、自住六年要設對籍、非自願七種情形可降到 20%——把這幾個關鍵記住，再搭配試算工具跑數字，你就能在合法的前提下，把每一分能省的稅都省下來，也不會因為漏報而挨罰。